文
朱政律师
编者按：
《中华人民共和国民法典》已于年1月1日起施行，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，民法典具有里程碑式的意义，被誉为“社会生活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每一个条文都关乎社会生活的方方面面和我们每个人的衣食住行，规范了各类民事主体的人身关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私人生活到人格权利、从出生到死亡，民法典影响着我们每个人的生活。
01案件回顾
睢宁县某小区业主委员会发现小区电梯内部被物业公司租给广告公司使用，而物业公司却从未将电梯广告费用进行公示，也未向业主进行分配，业主委员会认为物业公司收取的广告费用不透明，损害业主的合法权益，遂向睢宁法院提起诉讼要求返还电梯广告租赁费用。
庭审中，业主委员会向法院提供了物业公司于年初与徐州某广告公司签订的《物业电梯广告合作协议书》一份，协议显示，电梯租赁费每部每年元，共20部电梯，租赁期限两年，合计元。物业公司辩称，该部分款项已支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分业主欠缴的物业费，但仅提供了成本支出方面的证据，未提供其他证据。
法院经审理认为：根据《民法典》的规定，建设单位、物业服务人或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。小区内电梯属于业主共有范围，物业公司将业主共有部分进行的经营与收益，应单独列账，并及时向业主公示，按照业主或业主委员会的意见进行分配。本案中，物业公司将业主共有电梯租赁给广告公司使用获得的收益应属业主共有，而物业公司并未对此收益进行部分单独列支、公示，也未向业主进行分配，损害了业主的合法权益，应返还给业主。但物业公司与广告公司在履行合同过程中产生了一定的成本费用，该费用的产生是物业公司为业主利益所支出的合理费用，应从业主共有的广告收益中扣除。
综上，法院判决，物业公司在扣除合理成本后，向业主返还电梯广告收益。
02法律解读
实践中，有不少物业服务人将建筑区划内共有部分产生的收益作为经营收益据为己有，这侵害了全体业主的权利。
想要理解共有部分的收益问题，首先就要搞清楚小区的共有部分究竟有哪些？除法律、行政法规规定的共有部分外，《民法典》第二百七十四条明确，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条还细化规定，“（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”从上述这些规定中不难看出，判断是否是业主共有部分，可从是否在建筑区划范围内，是否属于业主专有，是否进行了产权登记，是否具有构造上的独立性，是否属于市政公用部分，是否已纳入公摊面积等方面进行分析，这对如何区分专有部分和共有部分提供了较为明确的法律指引。
在理解了哪些属于业主共有部分后，就可以着手分析业主共有部门的收益应该处置。为此，《民法典》也有明确的规定，其第二百八十二条规定“建设单位、物业服务人或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”该规定旗帜鲜明地明确了共有部分产生收益的归属问题以及分配方案，共有部分的收入在扣除必要的服务管理成本之后，应当属于全体业主共有。目前司法实践中，常见的情形是小区内属于共有部分的车位、车库出租给业主之外的第三人获利，或者利用外墙、走廊、楼梯、过道、电梯间等设置广告位赚取收益并据为己用，这一做法明显违背了前述法律规定，物业服务人需依法予以返还。至于归全体业主共有后应当如何进行处置，则应当由业主大会决定。比如将该收益纳入公共维修资金，或者根据业主的专有部分建筑面积按比例进行分配，等等。
03律师提醒
实践中，有部分物业服务人将共有部分赚取的收益用于抵扣部分业主欠缴的物业费，他们认为这一做法理所当然，自己并未营利，而抵扣物业费属于扣除物业服务的成本。实际上，这一理解是错误的，欠付物业费的是部分业主个人，而共有部分的收益是属于全体业主，二者之间不属于同一主体之间的互负债务，不符合债务法定抵销的规定，依法不得直接予以扣除。
对于物业服务人而言，要规避上述法律风险，应在经营管理的制度和流程上做到公共收益的合规管理。如每月将共有部分的收入情况向业主公示，明晰物业服务人对共有部分耗费的成本和支出情况，如对电梯、外墙的日常维护维修费用，楼梯、道路的清洁卫生费用，共用水电设备的日常运行保养费用等等，充分承担起法律对物业服务人提出的“合理成本支出”的举证责任。此外，物业服务人还应做好对业主的沟通协调和释明工作，在保障了业主的知情权的同时，降低自身法律风险，共建物业服务人与业主和谐共处之路。
作者简介
朱政，执业律师，北京京师（合肥）律师事务所主任，国家高级经济师。最高人民检察院和省级人民检察院民事、行政诉讼监督案件咨询专家，第八届中华全国律师协会破产与重整专业委员会委员、第九届中华全国律师协会公司法专业委员会委员，第八届、第九届安徽省律师协会常务理事、纪律委员会常务副主任，安徽省高级人民法院、安徽省司法厅确定的安徽律师调解员，安徽省商会调解员，安徽省《民法典》讲师团成员。
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